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房企生存大变局:“三道红线”重塑行业规则

2020年,房企经历了重重考验。从上半年“集体抗疫”到下半年的“三道红线”,危机感、紧迫感在行业间蔓延,促销跑量、保卫现金流、多措并举降负债,成为企业自保求生的集体动作。

2020年,房企经历了重重考验。从上半年“集体抗疫”到下半年的“三道红线”,危机感、紧迫感在行业间蔓延,促销跑量、保卫现金流、多措并举降负债,成为企业自保求生的集体动作。

特殊市场环境下,我国房地产市场超预期修复,展现出作为国民经济“压舱石”的强大韧性。但同时,一些风险因素已经显现:规模房企负增长、行业利润率下行、融资规则重塑,2021年房企面临的局势并不轻松。

“疫情对行业和房企的影响是短期的,而‘三道红线’的影响更为长期和深远,将推动行业逻辑变革加速进行。”贝壳研究院认为,融资新规将激活行业新逻辑,土地、金融红利的浪潮褪去,管理红利时代已经到来。

高速飞奔多年后,我国房地产行业即将逐步降速,走向控风险、规范化的发展道路;而房企则要以更快的周转速度、更稳健的发展战略、更多元精准的投资能力,应对时代新浪潮下的机遇与挑战。

房地产行业大变局

波诡云谲的2020年已是过去式,但其对我国房地产行业的影响仍未消退。

12月29日,贝壳研究院发布《数字化居住:2021年新居住展望》年报,报告显示,2020年房地产市场保持住较高韧性,土地、新房和二手房市场交易规模再创新高,对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。

此番复苏来得并不容易。为缓解销售压力,年初开发商纷纷转战“线上”,一些头部房企还推出低成本锁定房源、底价保障、转售奖励以及固定期限无理由退房等政策,进入“全民包销”阶段。

“房企通过这种方式,锁定了未来两个月的渠道资源,很大地提升了业绩。第一家吃螃蟹的企业得到了非常丰厚的收益,销售额增速达20%以上。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

经过一年鏖战,多数房企守住阵地,顺利达成年度业绩目标;但是,至少有8家已公布年度销售目标的房企,截至年末未能达标,其中不乏销售规模千亿以上的大中型房企,一些企业甚至出现“负增长”现象。

同时,尽管去年国内外融资成本明显下降,房企发债首次突破万亿规模,但仍有房企陷入危机边缘。“如果自身健康度较差、现金流较紧张,即便采取‘壮士断腕’的策略,依然扛不过这道风险。”潘浩认为。

可以看到,随着行业天花板临近,房企“黑马”频出的时代,已经一去不复返。报告显示,去年我国新房交易规模增速进一步放缓,增速同比回落2.3个百分点,为近三年以来同期最低值。

销售变局之外,2020年8月住建部与央行约谈12家重点房企,“三道红线”融资新规流出,成为房地产行业的颠覆性事件。“对房企而言,重要的并非是否踩线,而是有息负债的增长率不能超标。”潘浩认为。

报告显示,截至2020上半年,完全不踩线的房企只有6家,其中有3家2019年的有息负债增长规模超过15%。与此同时,2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,行业偿债压力骤升。

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为符合监管要求,房企端正在积极应对,通过多种渠道和方式改善自身财务结构,且已取得阶段性成果,未来主动“降档”的房企将逐步增多。但从目前债券规模看,房企债务增速高峰至少还要维持3~5年。

不过,从长远看,融资新规与房企实际经营现状充分结合,做到“一企一策”、“因企施策”精准调控,未来或将逐渐扩大适用范围,作为房地产行业长效机制的重要方向,开启行业逻辑变革的新时代。

管理红利时代来临

调整负债指标、符合监管要求,是当下房企发展的阶段性目标。

贝壳研究院认为,融资新规广泛适用后,房企融资将呈现结构性变化,主要体现在房企更有意愿用长债替换短债、用低息债替换高息债、用标准债替换非标债等,从而持续优化财务结构,提升抗风险等级。

但整体来看,随着金融监管不断升级,中期境内金融环境呈趋紧预期,境外债市也因疫情保持较高不确定预期,未来房企债券融资难度将不断升级,中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

加杠杆撬动规模走不通,房企发展的底层逻辑随之发生变化。贝壳研究院认为,融资新规将进一步打破房企对高杠杆、高周转扩张的路径依赖,过往土地红利、金融红利的浪潮褪去,管理红利时代已经到来。

“高周转的特征之一是,高杠杆、高周转、扩规模。”潘浩称,目前行业非但没有慢下来,反而需要更快,譬如有国企项目7月份拿地,9月份已经有案名,很快进入营销筹备阶段,全行业都有明显的加速趋势。

行业利润空间下行,也需要房企加强资金的使用效率。报告显示,2020年中期70家典型百强房企毛利率均值29.4%,较2019年同期降低5.1个百分点,其中44家房企上半年“增收不增利”,房地产行业的利润高点早已过去。

在此之下,房企提升盈利的有效方法便是“压缩开发周期”,卖得越快利润越高,向管理要红利;同时,房企将专注于高能级城市和核心都市圈进行深耕,将有限的资金投入更优质的项目。

据贝壳研究院统计,今年前10月,房企土储“囤粮最多“和”花费最高“的TOP10城市中,武汉、苏州、杭州、广州以及南京重复出现在两个榜单中。房企土储聚焦一、二线城市,将加大重点城市的竞争激烈程度。

“从‘高周转’到‘快周转’,加强资金的利用效率将是行业的重要趋势,也是‘管理红利’时代的重要要求。”潘浩认为,未来,“管理红利型”房企能更快适应行业规则,随着行业集中度加速提升,留给房企弯道超车的空间也将越来越窄。

多元转型“十字路口”

“三道红线”对房企发展的影响不止于此,未来的增长空间在哪里、如何平衡规模与风险、如何协调多元业务占比,房企已经来到十字路口。

过去一年,分拆物业公司上市,成为房企多元化发展的集体动作。据贝壳研究院统计,截至12月11日,包括A股、H股、新三板在内的上市物业公司已超百家,其中A股、H股上市物管企业44家。

与房企地产板块上市过程中存在二次、三次递表的艰难不同,房企分拆物业上市的速度不断加快,比如恒大物业仅用106天,就走完了上市前期流程。在潘浩看来,物业拆分上市的动作,是房企最成功的多元化尝试。

资料显示,房企用近两年的时间基本完成“去地产化”,物管企业也纷纷加入“去物业化”的行列。“物业公司能否出现更快的成长,取决于能不能在母公司拓展自己的增长空间。”潘浩认为,房地产行业的变化,才刚刚开始。

随着融资规则、行业发展逻辑改变,房企也来到多元化转型的关键期。贝壳研究院认为,中期房地产行业发展仍需要依靠开发经营的模式,房企多元业务“远水不解近渴”的现状,促使房企回归基本盘意愿上升。

目前,我国常住人口城镇化率为60%,已进入到增速放缓的中后期,人口主要是在城市之间流动。但在都市圈、城市群发展战略下,资本、人口等发展要素将向核心城市群集中,房地产开发业务仍具有较长的发展时间。

“在强化内生能力的同时,房企需把握未来的转型关键期,持续布局多元化业务板块,结合国家十四五发展战略与自身发展战略,以科技为支持工具,重点关注健康养老、人工智能与租赁业务等板块。”贝壳研究院称。

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作者: admin

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